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¿Por qué los Precios del Seguro de Propiedad Comercial son Más Altos?

Por qué los precios del Seguro de Propiedad Comercial son más elevados ... Y qué se puede hacer al respecto.


Por Derek Talbott, Bob Meyer, y Matt Booker

Crédito para Westchester, una empresa de Chubb


Seguro Comercial de Propiedad



A medida que las tarifas de seguros de propiedad continúan aumentando significativamente en todo el país, los propietarios de propiedades comerciales y los gestores de riesgos hacen preguntas a los corredores de seguros para entender las razones y qué pueden hacer para ayudar a moderar las difíciles condiciones del mercado.

Este informe fue desarrollado para esclarecer las circunstancias complejas que causan las presiones de precios y qué pueden hacer todas las partes para enfrentar estos desafíos. Actualmente hay tres factores en juego que afectan la suscripción y los precios de las exposiciones de propiedades comerciales: desastres naturales relacionados con el cambio climático que producen pérdidas de agua, lluvia e inundaciones aseguradas más frecuentes y graves; una crisis histórica de la cadena de suministro que provoca un aumento en los costos de materiales de construcción como madera, acero y yeso; y una alta inflación, que alcanzó cerca del 7 por ciento en diciembre de 2021 con respecto al período del año anterior, representando el mayor aumento en la inflación en los últimos 40 años.


En este informe, elaboramos sobre estos factores y sus impactos respectivos y combinados en la suscripción y fijación de precios de seguros de propiedad. Por ejemplo, las tasas de seguros de propiedad de Chubb aumentaron un 12 por ciento en comparación con el año anterior en el tercer trimestre de 2021. También señalamos las dificultades inherentes para valorar de manera precisa y completa el costo de reemplazo de una estructura comercial con fines de seguro, un proceso que es fundamental para garantizar que los asegurados sean compensados de manera precisa y rápida en caso de pérdidas. Lo más importante, señalamos la colisión de estos factores con la tendencia de subvalorar el verdadero costo de reemplazo de activos con fines de seguro de propiedad. La subvaloración del reemplazo de activos afecta los resultados del modelado de suscripción, lo que conduce a decisiones de seguros menos informadas y tasas insuficientes. Valoraciones más precisas generarían un mejor modelado, una gestión de riesgos mejorada de los activos y la continuidad del negocio, y una fijación de precios más precisa de los riesgos de propiedad, entre otros beneficios.


Eventos climáticos impredecibles

En noviembre de 2021, líderes de todo el mundo viajaron a Glasgow, Escocia, para asistir a la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático de 2021, comúnmente conocida como COP26. El momento fue propicio: la cumbre se llevó a cabo durante dos semanas en las que se alcanzaron concentraciones récord de gases de efecto invernadero en la atmósfera, con implicaciones de gran alcance para las generaciones presentes y futuras. Desde enero hasta septiembre de 2021, el aumento de las temperaturas globales pareció haber contribuido a 18 desastres relacionados con el clima con pérdidas que superaron los $1 mil millones cada uno en Estados Unidos, un máximo histórico, según el Informe de los Centros Nacionales de Información Ambiental de la NOAA. El promedio anual de desastres de mil millones de dólares entre 1980 y 2020 fue de 7. Entre los 18 eventos que superaron los $1 mil millones en pérdidas durante los nueve meses de 2021 se incluyen 9 tormentas severas, 4 ciclones tropicales y una sequía, incendio forestal y tormenta invernal cada uno. El informe de la NOAA se emitió el 8 de octubre, lo que significa que aún faltan más de tres meses y medio para que se cuenten las cifras finales al final del año.


En la primera mitad de 2021, se registraron pérdidas estimadas de $42 mil millones en propiedades aseguradas por la industria de seguros, lo cual representa el máximo en diez años, según los informes. El informe advirtió que los datos de pérdidas de propiedades en la segunda mitad del año suelen ser mayores que en la primera mitad, ya que estos meses históricamente son más propensos a catástrofes. Al momento de la publicación, las pérdidas de propiedad aseguradas del tercer trimestre de 2021 fueron estimadas por Guy Carpenter en $48.5 mil millones, confirmando de manera contundente las proyecciones de Swiss Re y superando en gran medida las cifras de pérdidas de la primera mitad del año.

Tres eventos climáticos catastróficos inusuales se destacan en 2021. A mediados de febrero, la tormenta invernal Uri, un ciclón extratropical, provocó alertas climáticas de invierno en varios estados para más de 170 millones de estadounidenses, una cantidad sin precedentes de personas. En Texas solamente, la grave ola de frío causada por Uri colapsó la antigua red eléctrica del estado, provocando el mayor apagón del país en casi 20 años. Más de 4.5 millones de hogares y negocios estuvieron sin electricidad durante varios días, lo que generó un volumen récord de reclamos de propiedades presentados en todo el estado por tuberías reventadas, techos colapsados, productos estropeados, equipos dañados e interrupciones en los ingresos comerciales, que se informaron como "enormes". En total, es probable que las aseguradoras paguen aproximadamente $18 mil millones en daños, siendo la mitad de los costos de los reclamos originados en Texas, según la empresa de modelado de catástrofes Karen Clark & Co.


El segundo evento climático catastrófico atípico, el huracán Ida a finales de agosto y principios de septiembre, fue el segundo huracán más destructivo e intenso en términos de volumen de lluvia que tocó tierra en Luisiana. El huracán de categoría 4 posteriormente se desplazó por la costa este para generar niveles extremos de viento y lluvia que resultaron en tornados, inundaciones repentinas y múltiples muertes en Pennsylvania, Nueva York y Nueva Jersey. El huracán Ida fue la tercera tormenta tropical en golpear el área de Nueva York y Nueva Jersey en tres semanas, saturando aún más el suelo ya empapado. Los sistemas de drenaje se vieron desbordados en toda la región, lo que obligó a la ciudad de Nueva York a cerrar gran parte de su sistema de transporte. Informes sugieren que el huracán contribuyó a pérdidas de más de $26 mil millones en las pérdidas generales de catástrofes del tercer trimestre de 2021 de $48.5 mil millones.


El tercer evento climático inusual en 2021 fue la extraordinaria serie de 34 tornados que arrasaron ocho estados los días 10 y 11 de diciembre, considerado uno de los eventos de tornados más grandes y mortales en la historia de Estados Unidos. Las estimaciones tempranas de los daños totales y las pérdidas económicas se fijaron en $18 mil millones el 14 de diciembre, lo que lo convierte en el evento de tornados más costoso hasta la fecha, superando con creces al anterior poseedor del récord, un brote de tornados en 2011 que causó $10.2 mil millones en daños totales y pérdidas económicas.


Modelos de Riesgo de Catástrofe y la Nueva Normalidad

Los modelos estándar de riesgo de catástrofe pueden no capturar completamente las posibles pérdidas atribuibles a eventos climáticos inusuales como el brote de tornados de diciembre de 2021, el huracán Ida y la tormenta invernal Uri, a lo que los científicos se refieren como la "nueva normalidad". Pero aunque las salidas de los modelos de catástrofe han mejorado, la mayor frecuencia de eventos catastróficos severos en los últimos 5 años ha redefinido esta "nueva normalidad" casi de manera anual. Con el pasado como prólogo, es probable que haya una redefinición continua en el futuro previsible. En consecuencia, los modelos de catástrofe pueden crear una falsa sensación de seguridad. Las salidas del modelo como "pérdida máxima probable", declaradas como un huracán de una vez cada 100 años, por ejemplo, brindan una ilusión de seguridad. Esta ilusión se confirma por el hecho de que el huracán Ida fue uno de los tres principales tormentas en tres semanas que golpearon a Nueva York y Nueva Jersey.


Las tres tormentas también enfatizaron la necesidad de que las compañías de modelado de catástrofes por tormentas de viento e inundaciones recopilen y evalúen datos sobre los atributos hidrológicos, topológicos y geoespaciales que indican dónde es probable que fluya y se acumule el agua durante una serie acumulativa de huracanes y otras tormentas de viento importantes que ocurran en un breve período. Estos datos pueden luego compararse con datos agregados sobre los sistemas de drenaje para determinar si los sistemas están equipados para manejar la capacidad de los volúmenes de agua esperados. Los modelos de catástrofes por incendios forestales también pueden mejorarse de manera similar. Para los edificios comerciales en la interfaz entre áreas forestales y urbanas, que es la zona de transición entre áreas silvestres desocupadas y tierras desarrolladas, los modelos generalmente consideran los pies cuadrados de la estructura y la calidad de los materiales de construcción. La acumulación gradual de árboles, arbustos y otros materiales combustibles en las proximidades de un edificio generalmente no se incluye en los datos de modelado de riesgo por incendios forestales.



Costos de reemplazo de los juegos de sube y baja

Todos los modelos de catástrofe actuales utilizan un proceso computarizado para evaluar los costos estimados para reparar o reemplazar un edificio dañado o destruido con materiales de la misma calidad o comparables. La valoración de estos costos depende de evaluaciones precisas de los precios de la madera, el acero y otros materiales de construcción, además del nivel actual de salarios para contratistas locales y personal. La estimación de valoraciones precisas ha sido un desafío constante en el seguro de propiedad. Debido a que los precios de las materias primas y los costos laborales nunca son estáticos, eventos recientes como la crisis de la cadena de suministro y la creciente inflación han añadido dificultades. Los precios de los materiales de construcción hasta 2021 han sido inusualmente volátiles, en gran parte debido a las interrupciones en la cadena de suministro.


Los costos de los materiales y la mano de obra para reconstruir propiedades residenciales o comerciales han aumentado y continúan aumentando, de manera dramática en algunos casos. Los costos de la madera y el acero son ejemplos claros. Entre mayo de 2020 y mayo de 2021, el precio de 1,000 pies tablares de madera estándar se disparó de $347 a $1,675 y ha fluctuado desde entonces. Desde marzo de 2020 hasta julio de 2021, el precio de referencia del acero laminado aumentó un 215 por ciento. El costo de los materiales de yeso utilizados en paneles de yeso aumentó casi un 16 por ciento en comparación con el año anterior, en agosto de 2021. En general, el costo de todos los materiales de construcción aumentó un 23.1 por ciento en los 12 meses hasta agosto de 2021 y se proyecta que aumente otro 5 por ciento a 11 por ciento hasta agosto de 2022. A medida que avanzó el año 2021, los precios desorbitados de algunos materiales de construcción como la madera cayeron precipitadamente, mientras que los precios de otros materiales como los tubos y las tuberías de cobre se dispararon. Este cambio dramático en los precios en períodos de tiempo tan cortos dificulta cada vez más que los mercados de seguros estimen los posibles costos para propósitos de suscripción y fijación de precios.


Al mismo tiempo, los contratistas de construcción están experimentando una escasez pronunciada de trabajadores de la construcción disponibles, especialmente en ciertos oficios y en regiones donde se han producido pérdidas extremadamente atípicas en el seguro de propiedad. Los costos laborales totales de los contratistas aumentaron un 4,46 por ciento en los 12 meses hasta agosto de 2021, debido principalmente a la falta de profesionales cualificados disponibles. Según un análisis de la oferta y la demanda de mano de obra en la construcción realizado por la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos en marzo de 2021, se necesitaban aproximadamente 430.000 trabajadores adicionales en la construcción en 2021 para satisfacer la demanda de construcción. Es probable que se necesite otro millón de trabajadores de la construcción en 2022 y 2023. Si la demanda no disminuye, los contratistas de construcción deberán aumentar los niveles salariales para atraer al mayor volumen de trabajadores requeridos. Debido a que la construcción comercial y residencial está impulsada por la demanda regional del mercado final, los costos de los materiales de construcción y del personal necesarios para reemplazar una estructura dañada por un evento climático catastrófico deben ser contabilizados de manera más precisa y reflejados en la suscripción y fijación de precios por parte de las aseguradoras. Si una tormenta mayor e inesperada golpea una región densamente poblada, miles de hogares pueden necesitar reparación y reemplazo al mismo tiempo, lo que eleva aún más el costo de los bienes y los contratistas.


Una Cadena de Suministro Desenrollándose y la Inflación

En efecto, el rápido aumento en eventos climáticos catastróficos más frecuentes está chocando con los mayores costos de reconstrucción de edificios dañados o destruidos. Un factor clave en el entorno de precios volátiles del sector de la construcción es la persistente crisis de la cadena de suministro. Cuando la demanda de productos por parte de consumidores y empresas cayó drásticamente durante los primeros meses de la pandemia, los fabricantes de equipos originales redujeron abruptamente la producción, al igual que sus proveedores. Cuando la demanda regresó casi tan rápidamente como había caído a principios de 2021, se produjo el llamado "efecto látigo". El enorme aumento en la fuerte demanda del mercado final hizo imposible que los proveedores, los buques portacontenedores, los vagones de ferrocarril y los camiones pudieran satisfacer las necesidades de todos simultáneamente, lo que causó retrasos en los envíos y interrupciones en el transporte.


Los desafíos de la cadena de suministro están tardando más de lo esperado en normalizarse, según un informe de septiembre de Fitch Ratings. En noviembre, persistió el atasco histórico de grandes buques portacontenedores varados en los puertos de Los Ángeles y Long Beach durante más de medio año. Esto sugiere que la disponibilidad de productos básicos y materiales de construcción puede seguir siendo un problema hasta bien entrado el 2022, lo que contribuye a nuevos aumentos de precios. Los aseguradores de propiedades y accidentes también se enfrentan a los efectos de la inflación actual y las preocupaciones por las tasas de interés más altas. Ambos factores son preocupantes: la alta inflación de los años 70 y principios de los 80, por ejemplo, afectó negativamente a la industria, lo que se tradujo en un rendimiento de suscripción más débil y niveles de reservas más bajos. Por otro lado, el aumento de las tasas de interés deterioró el valor de los activos de renta fija. Si la historia se repite, Fitch Ratings afirmó que la industria tendrá "dificultades" para mantener los precios del seguro al ritmo de las tendencias de pérdidas más volátiles.


Subvaluación de Activos

El aumento de los costos de materiales de construcción y mano de obra en un momento de mayor inflación sugiere fuertemente que los costos de reposición de activos están actualmente subvaluados en los modelos de suscripción de propiedades, lo que resulta en tarifas insuficientes. La insuficiente consideración de los costos de reposición de activos perjudica la modelización de los aseguradores, la fijación de precios, los planes de continuidad del negocio y la duración de los ajustes y pagos de reclamaciones. Si bien la subvaluación de activos ha sido durante mucho tiempo un desafío durante el proceso de suscripción, su impacto se ha intensificado debido a eventos actuales como el aumento de la frecuencia de tormentas violentas, incendios forestales e inundaciones más severas, junto con la crisis en la cadena de suministro y la inflación. Otros factores que contribuyen a la subvaluación de los costos de reposición de activos incluyen los cambios demográficos hacia geografías de mayor riesgo en las costas y en la interfaz urbano-forestal, un parque de edificios envejecido y el aumento del PIB en los Estados Unidos, lo que ha incrementado los valores de exposición de las propiedades. En noviembre de 2021, se estimó que los bienes comerciales estaban subvaluados para fines de suscripción de seguros en más del 30 por ciento.


Una parte del problema es que los asegurados a menudo malinterpretan la valoración en base al costo de reposición. El valor de reposición de un edificio, por ejemplo, no es su valor de mercado, es decir, el precio que el edificio podría alcanzar en el actual mercado inmobiliario. Tampoco es el valor contable de la propiedad, es decir, el valor registrado en el balance para fines contables. En cambio, es el costo en el que el asegurado incurrirá para reconstruir o reemplazar el edificio con materiales del mismo tipo y calidad. Los contenidos del edificio, como muebles, accesorios, maquinaria, inventario y otros elementos que no son parte física del edificio, también requieren valoraciones más rigurosas y reportes adecuados por parte de los asegurados y los corredores durante el proceso de suscripción para asegurar que haya una cobertura suficiente en caso de un reclamo de seguro.


El asegurado es responsable de informar a su corredor o agente de seguros sobre su propiedad y su valor. Como asesor experto del asegurado, el corredor o agente debe asegurarse de que los valores informados representen el costo presente preciso para reparar y/o reemplazar el edificio y su contenido con materiales de tipo y calidad similares. Para determinar adecuadas valoraciones de costo de reemplazo, existen índices de costo que comparan los costos de la propiedad y el contenido a lo largo de varios trimestres o años, disponibles en varias empresas del mercado. Siempre es importante para los asegurados informar valores precisos de su propiedad a sus aseguradores, pero debido a la crisis de la cadena de suministro, es imperativo que los asegurados también comuniquen las fluctuaciones actuales de su inventario a sus aseguradores, así como las características de cada edificio, como el metraje cuadrado, el número de pisos y si incluye un estacionamiento.


Estas consideraciones variadas también son importantes para el porcentaje más pequeño de personas aseguradas que adquieren cobertura de propiedad comercial que utiliza la valoración sobre la base del valor en efectivo real, en lugar de la base del costo de reemplazo. En el contexto del seguro de propiedad comercial, "valor en efectivo real" es el costo de reparar o reemplazar la propiedad en la fecha de la pérdida con materiales de tipo y calidad similares, menos la depreciación. En todos los casos, los corredores deben colaborar con sus clientes para determinar valores precisos. En conjunto, estos problemas complejos son un obstáculo para la capacidad de los modelos de catástrofe de producir proyecciones de pérdidas óptimamente precisas. Si bien el uso de tecnologías avanzadas de inteligencia artificial y aprendizaje automático ha mejorado las estimaciones de las pérdidas de seguros de propiedad por desastres naturales, las proyecciones futuras de los modelos se esfuerzan por tener en cuenta la mayor frecuencia de eventos climáticos no conformes, los costos de reparación de daños fluctuantes y las interrupciones comerciales de mayor duración causadas tanto por cortes generalizados como prolongados de energía, evidentes en la gravedad de los reclamos resultantes de la tormenta invernal Uri en Texas. Las valoraciones de activos inexactas proporcionadas por los asegurados agravan estos desafíos de modelado porque la configuración de los deducibles y los sublímites se basan en los valores de reemplazo. En efecto, la infravaloración de los activos puede resultar en un riesgo no intencional para el balance de la organización asegurada. Sin darse cuenta del verdadero alcance del riesgo, la alta dirección puede no dotar suficiente capital para cubrir los riesgos retenidos de la organización o puede contratar un seguro de propiedad con límites de cobertura insuficientes. Estos riesgos resaltan la importancia de tener valoraciones adecuadas y precisas para garantizar que las aseguradoras reciban el pago adecuado por las exposiciones asumidas, ayudando a las aseguradoras a gestionar eficazmente su cartera de riesgos catastróficos de propiedad.


Lo que se puede hacer

Si bien estos desafíos parecen únicos, la industria de seguros de propiedad tiene un largo historial de abordar con éxito crisis anteriores. Por ejemplo, el huracán Andrew en 1992, el desastre natural más costoso ($15.5 mil millones) en la historia de Estados Unidos en ese momento, impulsó el desarrollo de la industria de modelado de catástrofes.25 Desastres naturales posteriores como los huracanes Katrina en 2005, Ike en 2008, Sandy en 2012 y Harvey, Irma y María en 2017 causaron cientos de miles de millones de dólares en pérdidas de propiedades aseguradas.26 La industria se encuentra ahora en una encrucijada, donde se deben tomar decisiones cruciales. Al tomar estas determinaciones, pueden ser útiles las siguientes consideraciones.


  • Cada vez más volátiles y difíciles de predecir son los costos de pérdida asociados con la mayor frecuencia de eventos climáticos catastróficos graves, lo que requiere que todo el ecosistema de seguros, incluyendo aseguradoras, reaseguradoras, empresas de modelado de catástrofes, corredores y administradores de riesgos, examinen detenidamente estos factores.

  • Cada parte debe examinar en profundidad y detalle cómo pueden, en sus respectivos roles, desarrollar datos más precisos y casi en tiempo real sobre las condiciones de las edificaciones, los sistemas de drenaje locales, el mercado inmobiliario y las tendencias de desarrollo de viviendas, el acceso a materiales de construcción disponibles y al personal de construcción local, y otra información de exposición a pérdidas.

  • Debido a la posibilidad aumentada de una escasez de suministros y mano de obra después de un desastre natural que cause daños generalizados a la propiedad en una región, los administradores de riesgos y los propietarios de propiedades pueden considerar el valor de establecer acuerdos con contratistas de construcción de antemano para garantizar la disponibilidad de materiales y servicios de construcción en ese momento.

  • Para garantizar una suscripción más completa del valor de reposición de un edificio, se necesitan evaluaciones de riesgo por daños a la propiedad más frecuentes y exhaustivas por parte de fuentes calificadas.

  • Estas evaluaciones deben realizarse al menos una vez al año y tener en cuenta el impacto de eventos climáticos catastróficos más frecuentes, posibles interrupciones en la cadena de suministro y el aumento de la inflación en la valoración de los costos de reposición. A su vez, esta información brinda a los administradores de riesgos y a los propietarios de propiedades una idea más clara del riesgo que sus organizaciones pueden asumir y cuánto deben transferir a las aseguradoras de propiedades y reaseguradoras.

  • Al analizar los valores de propiedad, el personal de control de pérdida de un asegurador puede ser un recurso. En este sentido, la industria debe considerar mejorar los servicios de prevención de pérdidas ofrecidos a los propietarios de propiedades comerciales.

  • Ante un futuro con eventos climáticos catastróficos más frecuentes y graves y pérdidas aseguradas relacionadas, la industria de seguros de propiedad debe considerar brindar un mayor apoyo a los asegurados para tomar ciertas medidas de mitigación de riesgos. Ese apoyo puede incluir descuentos o créditos potenciales en las primas por medidas de protección, como mejorar el aislamiento de edificios y tuberías, adaptar los sistemas de drenaje pluvial y la instalación de generadores eléctricos para interrupciones eléctricas inesperadas.

  • La industria también puede beneficiarse cultivando relaciones de intercambio de datos con otros sectores industriales, como empresas de energía, proveedores de materiales de construcción y empresas tecnológicas que ofrecen servicios de mapeo geoespacial e imágenes por satélite. Utilizando herramientas de datos y análisis, las aseguradoras pueden evaluar estos datos para obtener ideas más precisas y en tiempo real sobre la naturaleza cambiante de los riesgos de seguros de propiedad comercial.

  • Por último, la industria de seguros de propiedad debe ajustar los precios para reflejar la "nueva normalidad" en términos de volatilidad, con el fin de lograr una valoración de riesgo precisa, justa y adecuada. Confiamos en que un enfoque liderado por la industria para abordar estos numerosos desafíos será en beneficio de todas las partes involucradas.

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